Vale la pena comentar que para sujetos pasivos del IRAE, el IVA a la primera venta de inmuebles se configura con la entrega ficta o real del inmueble. Eso implica que el día de la entrega de la unidad hay que realizar una factura gravada por el 10% del IVA. En caso que se hayan pactado (formando parte del precio), gastos a la ocupación como ser: conexiones, reglamento de copropiedad, plano de mensura, fondo para alhajamiento, etc, -si se facturan concomitantemente con el precio-, siguen el mismo tratamiento del IVA a la tasa del 10%.
Para el promotor privado el IVA a la DGI se paga como diferencia entre IVA ventas e IVA compras, motivo por el cual el tema IVA pagos comienza a generar eventualmente desembolsos después de la ocupación de la unidad y cuando se ha entregado un porcentaje respetable de las unidades del programa habitacional.
En el IVA compras, la tasa es del 22%, sobre los distintos factores de costos de una obra: empresa constructora, subcontratistas, administración, materiales, honorarios, etc. Hay conceptos que no llevan IVA, como ser: el terreno (salvo que se hubiese comprado una estructura a un sujeto pasivo del IRAE), las leyes sociales y los jornales siempre que la obra se haga por administración.
En otras palabras, la planificación de la modalidad de construcción forma parte de la estructura del IVA compras. Si el IVA compras sobrepasa el IVA ventas, ese sobrante de IVA pasa a ser un mayor costo de la obra, lo que significa una pérdida para el desarrollador.
Es oportuno plantear que los programas de Vivienda de Interés Social (VIS), no generan IVA ventas y se le devuelve al promotor el IVA compras, asociado al proceso constructivo, mediante certificados al igual que a los exportadores.
En VIS no se devuelve IVA de comisiones de venta y tampoco honorarios de profesionales indirectamente vinculados al costo de construcción (contadores, abogados, escribanos, etc).
Sí se devuelve el IVA de arquitectos, ingenieros, calculistas, etc. Desde la reforma tributaria, cuando se creó el IVA a la primera venta de inmuebles, existe una superposición de impuestos pues también se paga el ITP (Impuesto a las transmisiones patrimoniales): 2% por el comprador y 2% por el vendedor (sobre valor catastral).
De alguna forma la operación de venta del inmueble, está gravada entonces por dos impuestos a la venta: uno sobre un monto ficto (ITP) y otro sobre el precio real de la operación (IVA). Normalmente el pago de los dos impuestos se hace en momentos distintos, el ITP a la firma del compromiso de compra venta y el IVA, tal como lo señalamos, a la entrega del inmueble.
Sólo en caso de compromiso con entrega a la ocupación simultáneamente el mismo día, se generan los dos impuestos sobre montos distintos (valor catastral y precio de venta). APPCU, hace años que viene bregando por la eliminación del ITP a la primera venta de inmuebles ya que está gravada por IVA.
Por el momento, sólo los programas de VIS están exentos de ITP. Dejamos para una próxima nota, el caso en el cual una persona física se construye una casa con el objetivo de venderla y/o utilizarla, veremos se aplica un régimen especial de IVA que nada tiene que ver con este artículo. Con esta primera aproximación al tema quedamos a disposición por cualquier consulta.
