Además de los problemas que avizoran los analistas económicos en relación al enlentecimiento en el crecimiento del PBI, la mayor conflictividad laboral, la menor competitividad en comparación con los países vecinos, y demás eventos de conocimiento público, recientemente se han dado a conocer dos noticias relacionadas a la prevención del Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo que añaden complejidad al panorama de negocios inmobiliarios.
La primera de ellas es la resolución de la Auditoria Interna de la Nación (en adelante AIN) emitida el 21 de agosto de 2015, en la que aprobó un programa para la supervisión del cumplimiento de las normas de prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo por parte de los sujetos obligados del sector no financiero. El otro anuncio movilizador lo constituyen los art 41 y 42 de la Ley de presupuesto enviada al Parlamento para su consideración el 31 de agosto de 2015 en el que se crea un nuevo organismo des centralizado y dependiente de la Presidencia de la República, que tendrá por nombre: “Secretaría Nacional para la Lucha contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo”.
Antecedentes
En junio 2009, la ley N° 18.494 estableció en su Art. 1, un elenco de sujetos obligados a informar las transacciones, realizadas o no, que resulten inusuales, o no tengan justificación económica o legal evidente, o sean altamente complejas. Esta obligación fue reglamentada por el Poder Ejecutivo, en el Decreto 355/10 del 2 de diciembre de 2010. Son sujetos obligados, entre otros son los siguientes:
• Las inmobiliarias y otros intermediarios en transacciones que involucren inmuebles,
• Los escribanos, cuando lleven a cabo operaciones para su cliente, relacionadas con: compraventa de bienes inmuebles, administración de dinero, valores u otros activos del cliente. Administración de cuentas bancarias, de ahorro o valores, organización de aportes para la creación, operación o administración de sociedades, creación, operación o administración de personas jurídicas o otros institutos jurídicos y compraventa de establecimientos comerciales, esto significa que además del escribano intervienente y de la institución bancaria que seguramente intermedie en la operación, son sujetos obligados las inmobiliarias y otros intermediarios en actividades relacionadas con la compraventa, construcción, promoción, inversión u otras transacciones que involucren inmuebles.
De acuerdo al decreto se entiende por intermediarios en transacciones con inmuebles a los promotores de negocios inmuebles en general, cualquiera sea su forma jurídica, y en especial los fiduciarios, los fundadores y los directores de sociedades anónimas dedicados a esa actividad.
¿Qué implica la obligación de informar?
Las operaciones inusuales o inhabituales a los usos y costumbres de la actividad, o sospechosas ya sea porque que se presentan sin justificación económica o legal evidente, o porque plantean una complejidad inusitada o injustificada, realizadas o no, deberán ser comunicadas a la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF) del BCU. También deberán informarse las transacciones que involucren activos sobre cuya procedencia existan sospechas de ilicitud.
¿Qué implica la obligación de vigilar?
Su deber de informar, deberían definir e implementar políticas y procedimientos de debida diligencia para todos sus clientes (tanto para los nuevos como para los ya existentes), que les permitan una adecuada identificación y conocimiento de los mismos.
¿Todas las operaciones inmobiliarias están alcanzadas por la obligación de vigilar?
El mencionado Decreto 355/10 establece que en operaciones inmobiliarias en efectivo superiores a USD 100.000 o equivalente o, en transacciones que se realicen utilizando instrumentos bancarios superiores a USD 200.000 o equivalente, deberán intensificar sus procedimientos de debida diligencia. La obligación de vigilar es independiente de si la operación se realiza en un solo pago o en varios. Efectivamente, si la propiedad inmobiliaria se abona en cuotas inferiores al umbral planteado pero los pagos - en un año calendario - en conjunto superan los referidos montos, se deberán considerar como una sola operación, siempre y cuando sean realizadas por o en beneficio de una misma persona física o jurídica.
Ya ha pasado un quinquenio que venimos cumpliendo con la obligación de vigilar!
La ley que incluye como sujetos obligados a informar operaciones sospechosas a las inmobiliarias y otros intermediarios en transacciones que involucren inmuebles fue promulgada en junio 2009, si bien su reglamentación se publicó en diciembre de 2010.
Resolución de AIN del 21 de agosto de 2015
La tarea de velar por el cumplimiento de la Ley N° 18.494 y su Decreto reglamentario 355/010 en el caso de los sujetos no supervisados por el BCU, es competencia de la AIN. Sin embargo, este organismo dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas hasta el momento no había hecho mucho.Recientemente, la AIN aprobó un Programa para la supervisión del cumplimiento de las normas de prevención del lavado del activos y financiamiento del terrorismo por parte de los sujetos obligados del sector no financiero, y un Mapa de Cumplimiento, un Marco y los criterios para la evaluación transitoria.
Ley de presupuesto 2015 - 2019
Diez días después de emitida la Resolución de la AIN, ingresaba al Parlamento el proyecto de ley de Presupuesto que en su artículo 41 propone que la tarea de supervisión deje de estar en manos de la AIN y pase a la órbita de un organismo especial.
Entre las competencias de este nuevo organismo se incluye el control del cumplimiento de las normas de prevención de lavado de activos y financiamiento del terrorismo por parte de los sujetos obligados por el artículo 2º de la Ley Nº 17.835 de 23 de setiembre de 2004, en la redacción dada por la presente ley, entre los que se encuentran las inmobiliarias, empresas constructoras, promotores privados de la construcción y demás intermediarios en transacciones que involucren inmuebles.
A tales efectos el órgano de control dispondrá de las más amplias facultades de investigación y fiscalización, y especialmente podrá:
• Exigir a los sujetos obligados antes mencionados, la exhibición de todo tipo de documentos, propios y ajenos, y requerir su comparecencia ante la autoridad administrativa para proporcionar informaciones. La no comparecencia a más de dos citaciones consecutivas aparejará la aplicación de una multa de acuerdo con la escala establecida por dicho artículo.
• Practicar inspecciones en bienes muebles o inmuebles detentados u ocupados, a cualquier título, por los sujetos obligados. Sólo podrán inspeccionarse domicilios particulares con pre via orden judicial de allanamiento.
Por otra parte, el artículo 42 de la Ley de Presupuesto faculta al Poder Ejecutivo a establecer, por vía reglamentaria, los requisitos que de verán cumplir estos sujetos obligados, para el registro de transacciones, el mantenimiento de los respectivos asientos y la debida identificación de los clientes. Además, plantea que cuando los sujetos obligados participen en un organismo gremial que por el número de sus integrantes represente significativamente a la profesión u oficio de que se trate, el organismo de control en materia de lavado de dinero y financiamiento del terrorismo (refiriéndose a la nueva Secretaria) podrá coordinar con dichas entidades la mejor manera de instrumentar el cumplimiento por parte de los agremiados o asociados de sus obligaciones en la materia. Si no existieran dichas entidades, el órgano de control podrá crear comisiones interinstitucionales cuya integración, competencia y funcionamiento serán establecidos por la reglamentación.
Es momento de tomar cartas en el asunto
Es momento de que las inmobiliarias, promotores privados de la construcción, empresas constructoras y demás actores participantes en los negocios inmobiliarios, piensen estrategias propias del sector para prevenirse de ser utilizados en el lavado de dinero y/o financiamiento del terrorismo y proyecten procedimientos de identificación de clientes con un enfoque basado en riesgos.